城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)做必要的、有計劃的改建活動，城市更新的方式可分為重建或再開發(fā)、整建和保留維護三種。日常的城市建設(shè)中，眾所周知的城市更新包括舊改、棚戶區(qū)改造、舊樓功能改變、歷史文化遺產(chǎn)保護等等。
隨著大城市建設(shè)用地的日益稀少，我國的城市更新已從傳統(tǒng)的“拆舊建新”向以舊樓改造、存量提升為核心的城市有機更新階段發(fā)展，即對現(xiàn)有建筑的更新改造再利用。這對于房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)來說，如何將老舊資產(chǎn)點石成金、煥發(fā)出新活力、新生機，這不僅意味著機會，更是挑戰(zhàn)。

城市更新的四個階段

改革開放40年間，城市化不斷推進，使得中國的城鎮(zhèn)化率從17.92%飆升至59.58%。數(shù)字突飛猛進背后，一面是城市快速發(fā)展帶來經(jīng)濟繁榮景象，而另外一面，也暴露著城市發(fā)展面臨著風(fēng)險與挑戰(zhàn)——土地資源日益稀缺，中國的城市規(guī)劃從“擴大增量”變成“優(yōu)化存量”。
以粵港澳大灣區(qū)為例，截至2018年底，粵港澳大灣區(qū)5.6萬平方公里土地，創(chuàng)造著15萬元的人均GDP，承載著7112萬人口，甚至近四年常住人口的增量達563萬，遠超于京津冀、長三角地區(qū)……
要知道，粵港澳大灣區(qū)的土地面積，僅相當(dāng)于上述兩大城市群的1/4。人口的大量涌入，加重了大灣區(qū)土地資源和公共配套的承載壓力，而這，并不是中國城市發(fā)展的個例。
一份各城市自然資源局的數(shù)據(jù)顯示，近三年來，粵港澳大灣區(qū)各城市的城市更新進度有明顯加快趨勢，2018年，除澳門外的十大城市完成改造的土地面積達5.4萬畝，同比上升32%。
城市更新，不僅使原本舊建筑煥新面貌，功能也將進一步優(yōu)化提升，從而帶動整個片區(qū)煥發(fā)新活力，有助于城市功能的重新定位及城市動能的重新發(fā)現(xiàn)。
正因此，城市更新，勢在必行。不過，過去“大拆大建”的模式已不再是新階段的主流，用住建部政策研究中心主任的話來說，中國城市更新進入有機更新時代。

而隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)進入存量發(fā)展時期，商業(yè)城市更新，亦被視為下一階段商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要風(fēng)口。梳理商業(yè)城市更新發(fā)展進程，大致可分為以下四個階段：

第一階段：“換裝”

這個階段最明顯的特征，便是大拆大建。即將原有建筑推倒重建，換上了現(xiàn)代商業(yè)的“外衣”，其中最具代表性的項目是廣州獵德村改造。
逾900年歷史的獵德村，位于廣州CBD核心地段，改造前，這是被高樓大廈圍繞的“城中村”，于2008年啟動拆遷改造。
改造后的建筑煥然一新，變身時尚玻璃幕墻的高樓大廈，也帶來了廣州首個輕奢級時尚購物中心天匯廣場igc，但對于原有文化或建筑的留存，僅剩幾座宗室祠堂。
這個階段的改造，雖是重新煥發(fā)了城市建筑的功能與活力，但對于當(dāng)?shù)匚幕牧舸媾c傳承幾乎為零。

第二階段：“化妝”

走過第一階段“大拆大建”簡單粗暴的改造后，第二階段商業(yè)城市更新明顯更注重文化的保護，對極具特色的舊建筑修舊如舊，并引進新業(yè)態(tài)。這一階段的代表作品是由香港瑞安集團在佛山打造的嶺南天地。
佛山嶺南天地采用了修舊如舊的改造方式，保留了原來的街巷尺度空間及嶺南建筑特點，讓人漫步期間能夠感受過往風(fēng)情。而從商業(yè)內(nèi)容來看，雖是帶來了許多首進佛山市場的品牌，煥發(fā)商業(yè)新活力，不過這些品牌大都與“嶺南文化”這一根源無關(guān)，導(dǎo)致項目“只留存了建筑的‘形’，缺失了文化的‘魂’”。

第三階段：“共生”

時代不斷向前，城市更新的理念與技術(shù)亦如此。商業(yè)城市更新的第三階段便總結(jié)了前兩個階段的不足，在建筑與商業(yè)內(nèi)容上，盡力彌補文化的“魂”。這一時期的代表項目比如“初階版”的廣州永慶坊，以及“進階版”的上海田子坊。
廣州永慶坊位于擁有百年歷史的荔灣區(qū)恩寧路，這里保留了廣州原始騎樓建筑，沉淀著了百年底蘊西關(guān)文化，不過因年代久遠，部分建筑喪失了原有功能。2018年10月，由萬科中標對項目進行微改造，在原基礎(chǔ)上修繕騎樓建筑，并增添博物館文化元素、修繕李小龍故居等，使得這個空間變身為文化體驗店、特色餐飲、創(chuàng)意辦公、文藝展演空間等復(fù)合業(yè)態(tài)于一體的文化商業(yè)街區(qū)。
不過，這僅僅只是商業(yè)城市更新探索“文化與建筑共生”的初階嘗試，與往日居住的生活場景相比，改造后的永慶坊缺少了生活氣息與人間煙火，在商業(yè)和城市角度上都存在缺失。

而“進階版”上海田子坊，位于上海泰康路，1998年前是一個馬路集市，后經(jīng)政府引導(dǎo)及文創(chuàng)公司、藝術(shù)家進駐，田子坊成為了旅游及體驗文化聚集地。不同于永慶坊的改造，田子坊在業(yè)態(tài)上提升了文創(chuàng)的比例，讓街區(qū)更加“文藝范”；同時保留了原住民的生活狀態(tài)。但仍存在當(dāng)?shù)匚幕什蛔?，?nèi)容標桿性、辨識度不高的問題。
而在北京，北京坊的業(yè)態(tài)更新項目備受業(yè)界關(guān)注。遵循大柵欄地區(qū)的歷史風(fēng)貌，北京坊整體建筑風(fēng)格延續(xù)民國建筑特色，在恢復(fù)了排子胡同等原有的胡同肌理的前提下，依托謙祥益、鹽業(yè)銀行舊址、交通銀行舊址等文保和歷史建筑，特別是以百年勸業(yè)場為中心，將7位著名建筑師設(shè)計的沿街的8棟單體建筑鋪陳展開，形成了獨特的歷史與現(xiàn)實交相融合的文化韻味。遵循“城市文化新地標”的項目定位與“中國式生活體驗區(qū)”的品牌定位，今后北京坊作為中國文化復(fù)興的精神符號，在業(yè)態(tài)布局方面將通過引進國際時尚品牌和中國當(dāng)代精品品牌，凝聚藝術(shù)核心資源，打造具有當(dāng)代中國文化特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)高品質(zhì)城市生活體驗，構(gòu)建出歷史與現(xiàn)代共生、中西方文化交融、有機可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)文化生態(tài)形式。

第四階段：“有機更新”

目前，國內(nèi)商業(yè)城市更新正處在第三階段向第四階段進化的過程中。
城市更新經(jīng)歷了大拆大建，到改革開放追求數(shù)量，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筚|(zhì)量，而今城市更新進入第四個發(fā)展階段，“城市生命力發(fā)展”，逐漸成為城市更新中，最重要的著落點。
在這個階段，更多是要考慮如何在不損害歷史建筑的外在風(fēng)貌與內(nèi)在文化的基礎(chǔ)上，對歷史建筑進行更新，并讓其與現(xiàn)代化城市格局相融合。如何做到經(jīng)濟利益與文化傳承之間的平衡，使得歷史舊建筑的未來之路充滿了各種可能性。
以位于清水寺外的二年坂舉例，其四至范圍包括了知恩院、八坂神社、円山公園、高臺寺、八坂塔至清水寺，濃縮了京都千年風(fēng)土人情，是日本重要傳統(tǒng)的建筑物保護地區(qū)。二年坂在改造上，除了常規(guī)商業(yè)業(yè)態(tài)之外，還貫穿了京都傳統(tǒng)人文元素，讓人們在游覽的同時，深度體驗日本的和服文化、祈福文化和日式茶道文化等，打破了傳統(tǒng)商業(yè)街過于商業(yè)化的弊病，而從建筑到商業(yè)、從場景到文化，都建立起與消費者之間的情感共鳴。

城市有機更新要尊重城市原肌理
城市更新發(fā)展到今日，已不僅僅是舊村舊廠的推倒、拆除、重建的更新，而是保持原有城市肌理，甚至保留原有建筑外貌的一種更新，它是變與不變的內(nèi)在統(tǒng)一，屬于有機更新的范疇。
住建部政策研究中心主任表示，城市有機更新，是指在不大規(guī)模拆除建筑、街區(qū)的情況下，對舊建筑進行改造，使其在功能上更加適合當(dāng)前的需要。城市有機更新要求管理者、參與者和投資人對“城市遺產(chǎn)”的高度尊重，并且充分溝通好地方政府、投資人和當(dāng)?shù)孛癖娭g的關(guān)系。

也有專家提出，商業(yè)城市更新的三個重點：
不能失去生活味道和人間煙火氣息，同時又帶動周邊整體環(huán)境提升；
要體現(xiàn)城市、片區(qū)的歷史文化特色基因；
文化和故事要充分發(fā)掘，這是商業(yè)城市更新項目與其他商業(yè)項目的本質(zhì)區(qū)別。　
城市美好與否最終的評價不是好看不好看，而是生活在其中的人感覺便利與否、幸福與否。一個城市中最吸引人的不是那些尺度龐大的SHOPPING MALL，而是在小的范圍內(nèi)就有多家24小時開業(yè)的便利店，這是一個城市的真正品質(zhì)所在。
城市更新是城市永恒的主題。更新是持續(xù)不斷的，但也應(yīng)是小規(guī)模漸進式的。城市不要破舊立新，而要推陳出新，城市的歷史文化在持續(xù)的城市更新中得以延續(xù)并不斷獲得新的生命，城市從而得到持續(xù)不斷的生命活力。
正如簡·雅克布斯在《美國大城市死和生》中所說：“設(shè)計一個夢幻城市很容易，塑造一個活生生的城市則煞費思量。”

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