近年來(lái)，城鎮(zhèn)化迅速推進(jìn)，越來(lái)越多的人開(kāi)始向往淳樸自然的鄉(xiāng)村田園風(fēng)光。田園綜合體集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體，以空間創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、鏈條延伸，不僅有助于推動(dòng)鄉(xiāng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村民致富，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品的升級(jí)換代，滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品需求。2019年是鄉(xiāng)村振興的關(guān)鍵之年，作為鄉(xiāng)村振興的重要載體，田園綜合體建設(shè)在鄉(xiāng)村發(fā)展中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。

與現(xiàn)在主流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小鎮(zhèn)不同，“田園綜合體”突出的特征是農(nóng)業(yè)，而不是純旅游業(yè)，但是要具備觀賞和休閑旅游的功能、有文化價(jià)值。是以鄉(xiāng)村為發(fā)展平臺(tái)，以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以農(nóng)民為參與主體，以觀光休閑功能為主題，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)民就業(yè)、休閑文旅、商業(yè)服務(wù)、田園社區(qū)為一體的鄉(xiāng)村開(kāi)發(fā)策略。“田園綜合體”并不是傳統(tǒng)意義的鄉(xiāng)村建設(shè)，也不是單純的休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，其核心是農(nóng)民，農(nóng)民和合作社必須是參與建設(shè)和受益的主體。因此，發(fā)展田園綜合體，要充分統(tǒng)籌錢(qián)、地、人三方面的關(guān)系，合理利用土地，使農(nóng)民獲得實(shí)在的利益。

田園綜合體項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)，普遍面臨第一個(gè)難題：如何拿地？相比特色小鎮(zhèn)可采用招標(biāo)或劃撥的取地方式，田園綜合體只能從村民（村集體）手中獲取土地，這就涉及農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)問(wèn)題。

目前很多田園綜合體建設(shè)缺少建設(shè)用地，但另一方面大量“空心村”內(nèi)有大量閑置的宅基地和公用建筑；

振興鄉(xiāng)村，土地是一個(gè)必不可少的要素，如何激活土地，把閑置的土地合理利用起來(lái)，是推動(dòng)鄉(xiāng)村產(chǎn)融結(jié)合促進(jìn)農(nóng)民增收的關(guān)鍵。盤(pán)活農(nóng)村閑置土地，主要針對(duì)這三類(lèi)可利用地，即耕地、集體建設(shè)用地及四荒地。

農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

農(nóng)業(yè)部等部門(mén)《關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂(lè)，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

農(nóng)村集體建設(shè)用地

指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。 

四荒地

2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門(mén)關(guān)于積極開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

主要包括：依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”。

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣(mài)的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。如：

數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。

質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問(wèn)題、操作中的管理監(jiān)督問(wèn)題等。

其他方式

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開(kāi)展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

1、堅(jiān)守耕地紅線，全面劃定永久基本農(nóng)田；

2、劃定農(nóng)業(yè)空間和生態(tài)空間保護(hù)紅線；

3、落實(shí)最嚴(yán)格的水資源管理制度，強(qiáng)化水資源管理三條紅線剛性約束，實(shí)行水資源消耗總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)。

未來(lái)的鄉(xiāng)村價(jià)值需要重估，其價(jià)值會(huì)有一個(gè)復(fù)合型、綜合型的提升。鄉(xiāng)村已不再是單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)載體，它還要解決美麗鄉(xiāng)村的生態(tài)宜居問(wèn)題，為城市人和周邊人群的休閑度假、養(yǎng)身康體等一系列的高潛力價(jià)值需求提供載體。這也促推更多的社會(huì)資本“上山下鄉(xiāng)”，發(fā)力田園綜合體建設(shè)。

田園綜合體的業(yè)態(tài)模式為“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”，完善的田園綜合體是一個(gè)包含農(nóng)林牧漁、加工、餐飲、旅游等行業(yè)，以農(nóng)村用地為載體，以功能復(fù)合化、開(kāi)發(fā)園區(qū)化、主體多元化為特征，融合“三生”功能的新型“三農(nóng)”復(fù)合載體 。

社會(huì)資本進(jìn)入，為鄉(xiāng)村形態(tài)改變提供了更多可能。企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，可以避免實(shí)力弱小的農(nóng)戶(hù)的短期導(dǎo)向行為，可以做中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，形成當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

田園綜合體投資的基本邏輯在于首先打好基礎(chǔ)，企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，避免實(shí)力弱小的農(nóng)戶(hù)的短期導(dǎo)向行為，做中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，形成當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；在夯實(shí)基礎(chǔ)的情況下，找準(zhǔn)驅(qū)動(dòng)力，規(guī)劃打造新興驅(qū)動(dòng)性產(chǎn)業(yè)——綜合旅游業(yè)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興驅(qū)動(dòng)性產(chǎn)業(yè)起來(lái)后，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就會(huì)發(fā)生大的改變，該地區(qū)就可以開(kāi)展人居環(huán)境建設(shè)，為原住民、新住民、游客這三類(lèi)人群營(yíng)造新型鄉(xiāng)村、小鎮(zhèn)，形成社區(qū)群，最終形成的是一個(gè)新的社會(huì)、新的社區(qū)。

政策性資金運(yùn)用

田園綜合體在投資建設(shè)中可以申請(qǐng)政策性補(bǔ)貼及政策性貸款，主要包括國(guó)家專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金、政策性銀行貸款、旅游政策性補(bǔ)貼，此類(lèi)資金成本很低，是理想的建設(shè)資金來(lái)源，但是要注意申報(bào)需要滿(mǎn)足一定的條件，相關(guān)部門(mén)要積極做好申報(bào)準(zhǔn)備。

PPP融資模式

PPP合作模式具有強(qiáng)融資屬性，金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本在PPP項(xiàng)目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運(yùn)作，最終通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)參與PPP項(xiàng)目的方式也可以是直接對(duì)PPP項(xiàng)目提供資金，最后獲得資金的收益。

產(chǎn)業(yè)基金

田園綜合體在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，包括政府背景產(chǎn)業(yè)基金、VC/PE機(jī)構(gòu)背景型產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)業(yè)背景產(chǎn)業(yè)基金。根據(jù)產(chǎn)業(yè)基金的背景，可以產(chǎn)生不同的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)效果，田園綜合體應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及發(fā)展需求選擇合作的產(chǎn)業(yè)基金。

融資租賃

田園綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際運(yùn)作中，項(xiàng)目建設(shè)方可通過(guò)管網(wǎng)、機(jī)器設(shè)備等的租賃，解決項(xiàng)目建設(shè)初期的資金問(wèn)題。除了這些設(shè)施、設(shè)備的常規(guī)租賃對(duì)象，田園綜合體內(nèi)的酒店、民宿的建設(shè)也可以采用融資租賃的方式。

銀行/信托貸款

銀行貸款是田園綜合體內(nèi)項(xiàng)目的傳統(tǒng)資金來(lái)源，主要以田園綜合體內(nèi)的資產(chǎn)作抵押，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)等方面。主要為（項(xiàng)目）固定資產(chǎn)貸款。除了銀行貸款，還可以利用信托貸款，信托的抵押物更加靈活多元，限制更少，放款的速度比銀行更快，企業(yè)在報(bào)表上的處理方式更靈活。

供應(yīng)鏈金融

供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上的核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問(wèn)題，而且通過(guò)打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在田園綜合體融資中，可以運(yùn)用供應(yīng)鏈融資模式的主要是應(yīng)收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔(dān)保、票據(jù)融資、保理業(yè)務(wù)等。

農(nóng)民是農(nóng)民合作社的主體，是田園綜合體農(nóng)民合作社的主要執(zhí)行人與主要受益人。農(nóng)民一方面通過(guò)村集體參與農(nóng)民合作社的經(jīng)營(yíng)管理與收益分配;一方面參與生產(chǎn)，在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、旅游業(yè)等方面創(chuàng)造財(cái)富;另一方面自覺(jué)維護(hù)農(nóng)民合作社的健康發(fā)展。

田園綜合體有賴(lài)于多方主體的共同參與，但田園綜合體最終還是農(nóng)民自己的發(fā)展平臺(tái)，田園綜合體農(nóng)民合作社也是農(nóng)民為主體的合作組織，因此需要由農(nóng)民為主進(jìn)行管理。而農(nóng)民參與管理的途徑是村集體進(jìn)行決議，與此同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府又需要對(duì)合作社管理進(jìn)行指導(dǎo)，由此形成農(nóng)民為主，多方合作的管理模式。當(dāng)下的很多田園綜合體，要么流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地，讓農(nóng)民到項(xiàng)目上種地或者當(dāng)服務(wù)員；要么承租農(nóng)民宅基地，以求突破建設(shè)用地……

這種“農(nóng)民參與”，與其說(shuō)是參與，不如說(shuō)是解決用工、用地問(wèn)題的權(quán)宜之計(jì)。

短期看，農(nóng)民似乎獲得了比小農(nóng)耕種略強(qiáng)的收入，但這種完全資本化、市場(chǎng)化、商品化改造的模式，讓資本在瓜分鄉(xiāng)村資源、享受鄉(xiāng)村改革紅利的同時(shí)，也讓鄉(xiāng)村貧富差距拉大，更加劇了鄉(xiāng)村組織模式和秩序的破壞。距離我們消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)更是漸行漸遠(yuǎn)。

真正的農(nóng)民參與，應(yīng)該是讓農(nóng)民成為田園綜合體共建共享模式中的一個(gè)組成單元，讓農(nóng)民承擔(dān)其中一個(gè)功能模塊，以此實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的增值收益。而不是只其作為剩余勞動(dòng)力利用，更不是作為流轉(zhuǎn)土地和宅基地的一種補(bǔ)償。

注：素材來(lái)源網(wǎng)絡(luò)。