為積極應(yīng)對人口老齡化，按照黨的十九大決策部署，近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）。應(yīng)對人口老齡化成為國家戰(zhàn)略中極為重要的一部分。據(jù)國家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀時提出，要大力發(fā)展民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，支持社會資本投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)規(guī)范金融、地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入養(yǎng)老市場。養(yǎng)老地產(chǎn)再次引發(fā)了行業(yè)的廣泛關(guān)注。
自2013年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策出臺第一年開始，養(yǎng)老地產(chǎn)就已慢慢升華到地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的重點。從土地發(fā)放、政策扶持、市場融資等各個方面都加快了養(yǎng)老地產(chǎn)0的發(fā)展進(jìn)程。近年來，隨著宏觀用地政策的收緊，建設(shè)用地可利用空間逐漸縮小。那么如何利用好增量土地，恢復(fù)大面積、低成本存量用地，特別是利用自有土地、工業(yè)用地等現(xiàn)有土地開發(fā)的養(yǎng)老項目，已成為進(jìn)入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)必須要考慮的問題。

一、增量改存量，帶動現(xiàn)有存量資產(chǎn)的盤活

1.土地政策嚴(yán)控增量同時，鼓勵盤活存量
改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，但也遺留了大量經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，其中存量資產(chǎn)治理就是重要的一塊。當(dāng)前，存量土地處置已同解決資金沉淀、項目拖延等問題并列，成為穩(wěn)增長攻堅戰(zhàn)的重要抓手。
2014年國土資源部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，要求嚴(yán)控建設(shè)用地增量，盤活存量，嚴(yán)控城市新區(qū)無序擴(kuò)張，加強(qiáng)建設(shè)用地全程監(jiān)管及執(zhí)法監(jiān)察，同時制定鼓勵政策，形成節(jié)約集約用地的激勵機(jī)制。
2016年國土資源部印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見(試行)》中指出：鼓勵原國有土地使用權(quán)人進(jìn)行改造開發(fā)，除有關(guān)法律法規(guī)，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或者約定應(yīng)當(dāng)由政府收回土地使用權(quán)的土地外，在符合規(guī)劃的前提下，原國有土地使用權(quán)人可通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的國有建設(shè)用地進(jìn)行改造開發(fā)，改造開發(fā)土地需辦理有償使用手續(xù)，符合協(xié)議出讓條件的，可依法采取協(xié)議方式。
今年8月份，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了全國人大常委會關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定。新修改的土地管理法刪去了從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規(guī)定，并增加了新的規(guī)定，對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。修訂前，農(nóng)村的集體建設(shè)土地想用來開建設(shè)康養(yǎng)項目，那么必須經(jīng)過土地征地環(huán)節(jié)。修訂后，農(nóng)村集體建設(shè)用地不再需要經(jīng)過征地環(huán)節(jié)，就可以建設(shè)康養(yǎng)項目了。土地權(quán)還是屬于集體所有不變。這為發(fā)展康養(yǎng)項目拿地提供了極大的便利。
今年9月底，國家發(fā)展改革委、教育部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等21部門聯(lián)合印發(fā)《促進(jìn)健康產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展行動綱要(2019—2022年)》?！毒V要》明確，到2022年，我國將基本形成內(nèi)涵豐富、結(jié)構(gòu)合理的健康產(chǎn)業(yè)體系，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療健康資源覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，健康產(chǎn)業(yè)的融合度和協(xié)同性進(jìn)一步增強(qiáng)，健康產(chǎn)業(yè)的科技競爭力進(jìn)一步提升，人才數(shù)量和質(zhì)量達(dá)到更高水平，形成若干有較強(qiáng)影響力的健康產(chǎn)業(yè)集群，為健康產(chǎn)業(yè)成為重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)奠定堅實基礎(chǔ)?！毒V要》提出，要鼓勵城市合理利用存量用地，探索轉(zhuǎn)型開發(fā)、節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓、政府收儲等方式，盤活土地資源，建設(shè)健康產(chǎn)業(yè)所需用房。盤活存量用地成為支持康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一途徑。
這也說明，在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的用地結(jié)構(gòu)中，除了增量土地外，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)用地未來將更注重存量土地的改造。
就具體操作來講，在不改變用地主體、規(guī)劃條件的前提下，市場主體利用閑置商業(yè)、辦公、工業(yè)用房，經(jīng)必要改造后用于舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的，可執(zhí)行在5年內(nèi)繼續(xù)按原用途和權(quán)利類型使用土地的過渡期政策，但原土地有償使用合同或劃撥決定書規(guī)定不得改變土地用途或改變用途由政府收回土地使用權(quán)的除外。
利用存量土地來發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是我國促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一創(chuàng)新舉措。一方面，可以盤活存量土地;另一方面，也能快速地形成市場供應(yīng)，解決康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)用地不足的難題。

2.國家鼓勵盤活存量社會資源發(fā)展養(yǎng)老

2016年十六部委發(fā)文《關(guān)于支持整合改造存量社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》中指出鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。
2017年《關(guān)于運(yùn)用政府和社會資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》中指出鼓勵政府將現(xiàn)有公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交由社會資本方運(yùn)營管理。支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位將所屬的度假村、培訓(xùn)中心、招待所、療養(yǎng)院等，通過PPP模式轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，吸引社會資本運(yùn)營管理。鼓勵商業(yè)地產(chǎn)庫存高、出租難的地方，通過PPP模式將存量廠房、商業(yè)設(shè)施及其他可利用的社會資源改造成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

二、存量資產(chǎn)盤活帶來輕資產(chǎn)運(yùn)營模式新路徑

存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向很多，存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老政策尤為利好。
可以轉(zhuǎn)型養(yǎng)老的存量資產(chǎn)主要為以下幾種：工業(yè)用地、社區(qū)服務(wù)用地、公共事業(yè)用地、公益用地、爛尾樓盤、辦公樓、公用設(shè)施用地、園林地域、存量酒店及度假村、集體用地、旅游用地。
其中涉及最多且具有代表性的為工業(yè)用地、公共事業(yè)用地和辦公樓，不少央企及地方國企，皆根據(jù)自有存量用地的特色屬性，通過各種合作與開發(fā)方式，實踐著存量資產(chǎn)盤活開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)項目的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式新路徑。
1.工業(yè)用地改造養(yǎng)老項目：
重慶中梁鎮(zhèn)的“政府建設(shè)+村集體運(yùn)營”模式
重慶市沙坪壩區(qū)中梁鎮(zhèn)原為機(jī)械加工企業(yè)聚集地，地域內(nèi)有近100家機(jī)械加工企業(yè)。隨著機(jī)械加工行業(yè)產(chǎn)能過剩，多數(shù)企業(yè)入不敷出導(dǎo)致倒閉或低效運(yùn)作，在國家清理僵尸企業(yè)行動中，中梁鎮(zhèn)出現(xiàn)大量存量土地。
在國家支持養(yǎng)老后，當(dāng)?shù)卣畬?000多平方米的工業(yè)廠房進(jìn)行了適老化改造，充分利用自身資源與環(huán)境優(yōu)勢，發(fā)展旅居養(yǎng)老和康復(fù)養(yǎng)老，主要面對活力老人，建設(shè)特色養(yǎng)老園區(qū)。
在運(yùn)營模式上，中梁鎮(zhèn)養(yǎng)老園區(qū)由政府統(tǒng)一改造建設(shè)，而將運(yùn)營權(quán)交由村委會組織的村民集體手中，由村集體進(jìn)行養(yǎng)老項目的具體運(yùn)營與管理，這種“政府建設(shè)+村民集體運(yùn)營”的自給自足模式，不光服務(wù)區(qū)域內(nèi)有需求的養(yǎng)老人群，同時面向區(qū)域外進(jìn)行康養(yǎng)、旅居服務(wù)的接待，成為我國多少政府主導(dǎo)型存量資產(chǎn)改造養(yǎng)老服務(wù)項目的典型模式之一。

2.公共事業(yè)用地改造養(yǎng)老項目：
不老山莊的“存量土地使用權(quán)租讓”模式
天開瑞祥不老山莊，位于北京人文大學(xué)康莊校區(qū)內(nèi)，由2棟原學(xué)生宿舍樓進(jìn)行適老化改建而成。北京人文大學(xué)為最早一批的民辦大學(xué)，其校區(qū)眾多，后因多種原因，部分校區(qū)閑置，其土地和建筑變?yōu)榇媪抠Y產(chǎn)。
國家支持養(yǎng)老后，北京人文大學(xué)康莊校區(qū)把部分房產(chǎn)以租賃形式出租給天開祥瑞養(yǎng)老院，由不老山莊為主導(dǎo)，對租賃校區(qū)的存量資產(chǎn)進(jìn)行改造運(yùn)營，在政府等多方支持下開辦不老山莊。
項目規(guī)劃用地860余畝，總建筑面積為30萬平方米，一期養(yǎng)老中心占地139畝，建筑面積3.5萬平方米，包括一個近1.5萬平方米的養(yǎng)老居住區(qū)。目前不老山莊共有1078個床位，以活力老人為主，以生活、快樂、健康為三大核心的長者樂園，為老人提供半年以上長住和候鳥式旅居服務(wù)。
3.宗教用地改造養(yǎng)老項目：廣安禪寺“養(yǎng)老功能拓展”模式
浙江建德廣安禪寺，利用寺院內(nèi)部的多處閑置房屋，重新裝修改造成適老化住宅，對外進(jìn)行運(yùn)營。
寺廟巧妙借用自身禪寺資源，對接傳統(tǒng)文化，為老人們養(yǎng)老提供一方好去處的同時，更是在打造一個養(yǎng)老的共同體，寺院、僧眾、義工、老人和子女親屬等多方力量的共同參與，讓佛門清凈地成了老人們的心安之處。
禪寺現(xiàn)有55位來自全國各地的老人在此常住養(yǎng)老。相比那些硬件設(shè)施比奢華拼高端、造價昂貴的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，偏安一隅的廣安禪寺安養(yǎng)院非常樸素。
除了為老人健康和生活方便考慮對全院所有衛(wèi)生間進(jìn)行了真空廁所改造外,4棟32間寮房，陳設(shè)布置都很簡單。

三、存量資產(chǎn)盤活轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)的實施建議

1.在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入上
存量資產(chǎn)改建養(yǎng)老服務(wù)的的核心是“養(yǎng)”。
在地產(chǎn)轉(zhuǎn)性與重新利用的基礎(chǔ)上，存量資產(chǎn)的盤活需要更加注重落地康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計與落地，避免陷入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)“快銷賺快錢”的舊有模式，警惕養(yǎng)老設(shè)施用地的政策限制與監(jiān)管。

2.在規(guī)劃設(shè)計上
存量資產(chǎn)在改建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃、設(shè)計、配套設(shè)施和設(shè)備中均應(yīng)體現(xiàn)生態(tài)、環(huán)保、安全、體貼等特點，同時項目容積率、綠化率、公共活動空間以及電、通風(fēng)與采光等方面都要注重老年人的要求和感受。
一方面，注重戶型設(shè)計的舒適性、整體環(huán)境的優(yōu)雅性、外出交通的便利性、平時生活的安全性;另一方面，注重產(chǎn)品配套設(shè)施的適老化細(xì)節(jié)設(shè)計。
3.在功能整合上
由于與傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的目標(biāo)客群不同，在存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老項目開發(fā)中需要注入更多的醫(yī)療健康管理、文化娛樂及家政物業(yè)等“軟”服務(wù)，這些需要企業(yè)大力投入和整合資源。
4.在盈利模式上
存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型養(yǎng)老服務(wù)項目因其土地性質(zhì)不同、定位不同，盈利模式有產(chǎn)權(quán)銷售、租賃、持有經(jīng)營和混合經(jīng)營等不同模式，企業(yè)須全身心投入、全方位服務(wù)、“捆綁式”承擔(dān)風(fēng)險。
5.在資源整合上
養(yǎng)老項目多投入周期較長、投入大，需要整合大量的產(chǎn)業(yè)資源，再加上行業(yè)內(nèi)多數(shù)項目都是摸著石頭過河，政府的配套政策以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確，尚無現(xiàn)成的政策或者成功的案例可以照搬，在這種情況下，不具備一定經(jīng)濟(jì)實力和社會資源的企業(yè)，在盤活存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老服務(wù)實踐中需特別謹(jǐn)慎。
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